楼市最需要客观的面对与思考,当前极端言论充斥着楼市,实际上研究一下楼市所面临的最关键最主要的,也是真正的转折,并合理提出转折之后的发展态势,可能更有利于楼市的发展,主导论与支柱产业论提出至今五年,有必要继续前行而不是停顿,龟兔之争对中国,对中国普通老百姓,对中国社会,对中国经济都不会产生利好.

    第一个转折是市场化的深入与发展。

    既然发展的是市场经济，就没有必要拒绝市场化的调节手段。市场经济最本源东西就是价格规律与供求规律，如果这两大规律不能发生深刻作用，这个市场就永远停留在政策市层面。而要还原市场机制的本源，必须在市场供应主体、市场需求客体与两者的媒介即信息这三个方面进行实质性变革。

    完善市场主体的退出与准入机制是当务之急，其中软条件的提升是关键，如开发能力，研发能力，企业文化与品牌意识，而不仅着眼于几个工程师与高级职称。

    市场需要必须通过行政手段进行第一层次的干预，严格区分保障人群范围与加入资格与期望计划，让保障住房以社会保障予以沉淀，剩余的问题就是对存量进行法律性的产权界定，再交由市场处理。

    而上述主体资格的完善与市场化范围的界定决定于信息管制程度，则政府应研究房地产系列信息的公示途径与范围，以及确保消费权益的各类信息发布通道与信息监测。

    第二个转折是非政府管制的收缩。

    如上所述，当政府做了保障住房的事，并且将其纳入社会保障的范畴，则一个市场化的楼市建设，政策性成分应该逐步减弱，非政府管制手段对市场化商品楼市的调节更多用以经济手段与金融价格及鼓励非价格竞争的手段。

    这里就涉及到土地制度改革的问题，包括二元制供应，应该着眼于不同类型土地资源的综合利用，就房地产土地供应做出阶段性政策安排；其二是结合现存产权弱点与空白区域，提出阶段性调节措施；其三是规范与约束存量用地，按计划出让与开发利用；其四是土地收益管制的问题，应该坚持先缴后返还的传统财政制度，并严格专户运用。

    还涉及地方城市建设中一味从招商引资中寻租的做法，招商引资应该坚持项目制度，不搞以地换税，再用地贷款发展求泡沫速度的做法。

    第三个转折是保障住房制度化实施。

    包括哪些人群能够通过制度规范进入保障范畴；进入保障范畴的人群其居住愿景的政府提示；在未进入保障实施范围之前如何实现住有所居；进入之后伴随经济与收益发生的变化如何通过产权流动来达到商品性消费的目标；在保障住房与二手房市场之间建立妥当的监管机制，确保保障住房退出合法性。

    再一个就是保障住房本身的制度建设，包括流程与信息公示，用地权限与审批程序，销售革新，将配建与贴建从市场化楼市中完全隔除，政府就是保障住房的管理主体。

    第四个转折是历史遗留问题的合理疏导与解决。

    这个历史遗留问题包括：

    1、小产权房不是肿瘤，必须由政府重视并提出照顾大多数的原则予以法律化处理，也可考虑部分贴补的政策，主要视各地小产权存量状况而定，如果占比超过百分之二十则可以通过法律化处理，有的明晰产权合法化，有的则无条件退市；如果比例较小，则可以采取财政贴补的方法让他们逐步退市。

    2、烂尾工程的问题，由于烂尾工程往往最难解决的就是债务链的问题，所以政府必须以第一责任人的身份介入，并区分违规程度予以快速处理，也可以采取清理三角债的做法，由金融公司介入，主要目标就是让控制性合法的烂尾工程转化为正规市场供应，让非法的烂尾工程从市容中消失并转化为政府储备。

    3、濒危开发商的处理：这里指的是有地，并钻了法律的空子与政府联合或部分联合开发半保障住房建设的那一类开发商以及由政府主管部门业已批准了规划条件但没办法快速上市开发的那些开发商，如果属政府行为，则完全收归保障住房建设，对持有土地或未完工程进行评估后现金清退；如果属寻租行为则该怎么处理的就依法处理，让其为既往的盲目开发埋单。

    4、招商名义下的大片空地与非住宅开发用地的处理：许多城市以开发区的政策，以工业园的形式，引进相当数量的招商项目，而这些项目有的仅仅做了典型处理后就进入开发程度，其土地的合法化问题都没有解决，所以对各地广义上的各式政府引进型成片非市场化供应的土地，中央政府就提出统一举措，限期解决，严禁这些低价地进入商品化市场流通。也禁止这些非买卖用地的二次转让。

    5、地方政府按照远景规划开征的农村集体用地的处理：有远景规划的按照现有规划条件与政策予以农村人以返还贴补；如果没有提上议事日程的，应该象退耕还林一样，要么由政府掏钱买入，要么哪里来哪里去。

    第五个转折是产权环境优化。

    我国楼市的产权环境并不好，那么如何净化呢？

    一个是历史存量房的产权清理与市场流动要解决，哪些是合法的二手房，哪些是非交易性房屋以及如何处理，最好给出时间表；其二，对前期保障用房应该着眼于市场化供应，通过产权界定让其补充进入二手房交易市场；针对土地二元制方面的问题，应该行政确定与土地性质挂钩的土地价格重估，该退的退，该补的补，再在此基础上无论何种用地均通过市场化操作。

    再一个治本的方面就是进一步完善物权法为龙头的财产立法与继承及赠与立法。